这几天，那些烂尾楼业主们集体停贷的事件越演越烈，本身我自己也是财经爱好者，又是房地产行业的从业者，所以一直都有在关注这事情的走向。

 

今天最新消息，据说已经上升到三位数了。

 

着实让人很揪心。

 

担心的是业主，担心的是国内的经济发展，同时也担心金融方面的风险。

 

其实关于楼盘烂尾的事，很多年以前都是时有发生的，就在咱重庆沙坪坝就有，前两年在天天630新闻报道里看到的。

 

很多业主大年三十就住在没有竣工，没有窗户，也没有门，更没有经过装修的清水房子里，取水需要提个桶走很远的地方接，烧水做饭用的是液化气罐。

不看报道，是很难想象他们在这样的房子里面怎么生活，甚至这样的房子还没有我们农村的土瓦房的条件好。

 

最要命的是，这个楼盘烂尾在当时就已经超过三年，他们把唯一的希望就寄托给了当地政府部门，希望能协调尽快复工。

 

不过从报道的情况看，结果并不理想。

 

开发商和施工单位都在相互推诿，谁都没有解决问题的实际办法，政府部门在其中也只是和事佬的角色，没有任何一方舍生处地的为业主考虑过。

 

当然，原因还是因为火石没有落在他们自己的脚上，他们也做不到感同生受，所以事情也就这样一拖再拖，拖了两三年。

 

2007年的时候，我还没做工程这行，对房地产等模式还不了解。

 

有一回过年，在房地产开发单位做管理层的亲戚来家里吃饭，在席间提到了某某楼盘的预售，说什么时候开盘卖房，到什么时候才交房子。

 

我在旁边听得一头雾水，因为我当时怎么也想不明白，为什么房子都没有建起来就可以卖。

 

相信到现在，不是对房地产有所了解的人，都还想不明白为什么房子都没有，就能把房子卖完啦。

 

这就是行业的奇葩制度，预售制。

 

这个制度最初是来源于香港的卖楼花，本身的初衷是因为开发的资金压力非常大，通过预售可以让房企提前回笼资金，保障后期建设的资金需求，但是咱们引入内地后就把它玩坏了，房企把这些钱拿过来不是为了本盘的后期建设，而是拿去继续搞下一块地。

 

行业内对这种模式称之为，高周转。

 

最典型的代表就是碧某园。行业内的高周转一般是456，而某园提出更变态的345（即3个月开盘，4个月回笼资金，5个月实现再开发）。

 

那如果3个月达不到预售的要求怎么办？

 

开发商有的是办法。

 

第一是压缩工期，曾经的深圳不是号称三天一层楼吗，他们搞2.5天一层楼，常常是混凝土浇筑后还是稀土，钢管钢筋就上去了。

 

这也是为什么碧某园的房子为什么有那么多投诉的原因之一。

 

毕竟施工过程中还有很多不可控的因素。

 

要是还是没法达到3个月拿预售的要求怎么办？别急，还有第二种办法。

 

比如高层住宅的规定是主体完成一半，但是经过前面的努力之后还差两三层怎么办，搭外架，把外架往上升，升到规定要求的高度。

 

请住建部门来的时候，信封装厚一点，人家自然就懂了，站在下面拍个照就算符合要求。

 

懂了不。

 

其实一直以来，我都认为预售制度是极其不合理的存在，违背了市场经济下商品交易的准则，等于是拿巨额资金是测试人性的贪婪。

 

这是制度是bug。

 

说说我自己买房的经历，我第一套房和第二套房都不是买的期房，当时就是看透了预售制度下期房的风险。

 

特别是在重庆买第二套房的时候，当时是20年疫情之后的那段时间，销售不好的情况下，已经有很多房企传出资金链不理想。

 

我们也去看过一些新盘，售楼部修的高大上，销售员吹得天花乱坠，指着一片荒地跟我们说，这里要建商场，这里又要修学校。

 

我跟媳妇说，算了，咱们还是现实一点儿，去找找看得见摸得着的二手房吧！

 

于是买了二手房。

 

现在我房子都装修好，可以住进去了，之前看过的那几个新盘还是一片荒凉，交房还不知道等哪一天。

 

现在真庆幸自己当时的选择是正确的。

 

今天就这样，明天看情况我打算简单的讲一下预售监管资金是怎么回事。

 

 

“我可以不说这个话，你好我好大家好，但是我想很善意地说，时间长了，这是一个很大的问题，真的不能这么搞。”-贾樟柯